2007-2017 DIEZ AÑOS DE TURBULENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL

¿Ha pasado ya la tormenta?

Se van a cumplir 10 años desde que se alcanzó el precio máximo de la vivienda en la historia de España. Desde entonces, una etapa tumultuosa ha azotado nuestro país en cuanto al sector inmobiliario se refiere, e indirectamente a otros sectores. Analizamos:

Comenzando el año 2017, procedo a realizar balance del mercado inmobiliario actual, al cumplirse una década del repunte máximo de precios de vivienda vivido en nuestro país, que marcó un antes y un después en la economía española.

Hay que aclarar que el comportamiento es distinto según la ciudad o zona analizada, por tanto, hablaremos de datos medios y referidos a vivienda plurifamiliar, que tienen un comportamiento más lineal.

Esta es una época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este artículo no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierra entre comprador y vendedor (que suele cerrarse por un valor muy inferior al que inicialmente el vendedor decidió de partida para su vivienda).

En primer lugar, incorporo un simple gráfico para constatar claramente la tendencia de los precios medios en España casi en “caída libre”, desde 2007 hasta 2013.
La vivienda nueva y de segunda mano tienen comportamientos distintos, en este caso hablamos de valores medios para obtener una idea generalizada.

De 2013 a 2014 se aprecia una estabilidad al alza, y de 2014 a 2015 una leve subida.

Esto puede resumir casi una década de precios de vivienda en España.

La fuente de este gráfico es el Instituto Nacional de Estadística.

Se confirma entonces:

Precio Máximo de la Burbuja Inmobiliaria: 1T-2T-3T 2008

Precio Fondo Post Burbuja Inmobiliaria: 2013-2014, aunque todavía hay ciudades que no han tocado ese fondo.

Como excepción siempre existirán ciudades con mayor atractivo que deben considerarse como mercados independientes.

A nivel internacional los lugares con mayor atractivo para la inversión son, por este orden:

1.- Manhattan

2.- Londres

3.- París

4.- Sidney

5.- Shanghái

6.- Los Ángeles

7.- Madrid

8.- Berlín

9.- Singapur

Vemos que Madrid se encuentra en el puesto número 7 a nivel internacional.

En el análisis que nos ocupa vamos a partir del año 2007, donde se alcanzaron los máximos IPV (Índice Precios Vivienda), siendo el dato de partida de los publicados por este medio público, Instituto Nacional de Estadística, que sirve de referente.

PRECIO VIVIENDA EN ESPAÑA 2007-2017 Otras fuentes:

Además, podemos comprobar que dos de las sociedades de tasación más relevantes confirman estos datos. Las siguientes gráficas están realizadas con sus propias bases de datos ya que realizan estudios de mercado periódicamente.

Fuente: Sociedad de Tasación SA

Fuente: Tinsa

Adjunto el gráfico publicado por Idealista, portal referente en España de la evolución del precio de la vivienda, pero este caso referida sólo a 2ª mano incluyendo ya hasta final de 2016.

En todas las gráficas podemos apreciar que los precios actuales se encuentran entre valores aproximados a los años 2003-2004, así como que el momento en que tocaron fondo fue entre 2014-2015. Desde ese momento se han estabilizado con una tendencia ligeramente al alza.

La pregunta sería ¿hemos tocado ya fondo, realmente? Pues basándonos en las gráficas, parece que sí.

Haciendo de nuevo hincapié en que depende de cada zona en cuestión, seguimos hablando de valores medios en España.

Sería necesario analizar una serie de factores que influyen directamente en el valor de la vivienda para comprobar su estabilidad, y consecuentemente la estabilidad del Valor de Mercado a día de hoy, pero lo haré en el siguiente post, más en profundidad.

De momento, nos quedamos con la idea de que la tormenta ha pasado, y podemos decir que tenemos un mercado inmobiliario en calma.

En estas circunstancias, a los tasadores se nos hace un poquito más fácil valorar que en los años anteriores; aunque para mi lo más difícil es hacer ver a los propietarios que compraron en la cumbre de la burbuja, que a día de hoy su inmueble tiene un determinado valor de tasación; habiendo perdido mucho dinero por el camino.

En el siguiente artículo, seguiré contando las variaciones y parámetros que pueden influir en que de nuevo los precios pierdan esta estabilidad.

Espero que os haya resultado útil e interesante.

Alicia G

VALORACIÓN DE VIVIENDAS ON-LINE ¿EN SERIO?

¿Alguien cree en la fiabilidad de este tipo de valoraciones?

Es una realidad el hecho de que actualmente se ofrezcan casi todo tipo de servicios en formato on-line. Parece justificado ya que se trata de un acceso universal a todo tipo de información, comparativas y un largo etcétera de ventajas. Sin embargo, hay que considerar ciertas limitaciones, porque no todo vale. Este es el caso de las valoraciones de inmueble on line.

Siempre ha existido un servicio denominado “pre-tasación” que se realizaba a las entidades bancarias, como un “anticipo de cortesía” del valor aproximado de un inmueble, realizado por los tasadores colaboradores con sociedades de tasación.

Se realizaba para no suponer un gasto a sus clientes si el valor del inmueble no superaba las expectativas oportunas.

Tras realizar “miles” de pre-tasaciones estoy en disposición de afirmar de que se trataba de una información aproximada que realizábamos poniendo de manifiesto todas las cautelas posibles, dado que la veracidad de la información indicada estaba muy cuestionada.

Solo se contaba con  información de mercado de la zona, sin tener conocimiento de la situación, características y estado del inmueble en cuestión. Además, el resultado ofrecido se encontraba en una horquilla de valores, ni siquiera un importe cerrado. Este intervalo, dependiendo de la tipología del inmueble, era más o menos amplio, en torno al 20-40%. Estos documentos los realizábamos tasadores totalmente experimentados en cada zona concreta.

Sin embargo, ahora existen páginas web que afirman estar capacitadas para realizar valoraciones de inmuebles de forma masiva, sin apenas información del inmueble a valorar.

A mi parecer, es de sentido común, considerar este valor “bajo sospecha”, sobre todo porque no puede comparar las características del inmueble en cuestión, siendo esto imprescindible en una valoración; más aún cuando el método más utilizado y fiable para realizar una valoración es el “método de comparación”, establecido en la Orden Eco/803/2003 de 27 de marzo.

Los parámetros de comparación son “clave” para obtener un valor unitario de mercado adaptado al inmueble a valorar. Son distintos para cada tipología y solo un profesional puede detectarlos en base a su experiencia.

Cualquier coincidencia con la realidad, será eso, toda una “coincidencia”.

En esta situación mi gremio debe considerar estas web una ofensa a nuestra profesión. Existe mucho trabajo detrás de una valoración, así como experiencia y formación, como para que alguien afirme haber creado una herramienta que realice todo este trabajo con solo un "clic". Y todo esto sin considerar que no se realizan ciertas tareas fundamentales, a saber:

Comprobaciones de identificación

Comprobaciones urbanísticas

Comprobaciones de protección

Estas comprobaciones pueden influir de forma muy considerable en los valores de tasación obtenidos.

Además se da la circunstancia de que el mercado inmobiliario está atravesando una etapa muy dinámica y variable, donde la estabilidad de los precios es mínima y la lectura e interpretación de estas variables y expectativas del mercado sólo pueden ser apreciadas y valoradas por un profesional cualificado.

Es obvio que la evolución nos está acercando cada vez más al camino de sustituir personas por máquinas que realizan el mismo trabajo en menos tiempo y recursos, pero vayamos por partes… Existen límites que de momento no deben superarse, aunque haya agentes interesados en lo contrario, por diversos motivos, básicamente económicos.

Aunque el sector tiene unos altibajos muy pronunciados, aún quedamos profesionales de máxima fiabilidad a los que vale la pena contratar para garantizar una inversión, compra, venta, aportación etc…

Alicia Gallardo

¿NOS ASESORAMOS LO SUFICIENTE A LA HORA DE ELEGIR VIVIENDA?

La respuesta está muy clara: NO!

Si optamos por el alquiler, el cambio en caso de arrepentimiento, puede ser ágil. Pero si se trata de adquisición por compra de vivienda, la cuestión puede convertirse en un “condicionamiento” de por vida, serio.

Para ser claros y concisos, procedo a detallar, por orden de importancia las cuestiones y parámetros determinantes a la hora de elegir nuestra vivienda. 

El objetivo sería evitar el posterior arrepentimiento y que la situación se convierta, cuanto menos, en “incómoda”:

       1.-  ZONA

Aunque esta cuestión debería ser la principal por la cual alguien elige vivienda, resulta que no es así, el cliente medio tiene en cuenta antes otros factores como puede ser el precio.

A mi parecer y tras mi larga experiencia en el sector, es el más determinante. El potencial comprador debe elegir en función de la ubicación de su trabajo, colegios, etc; es decir, de su día a día para que la vivienda cumpla realmente su función. 

Además, habría que tener en cuenta que se trata de la inversión de nuestra vida y por tanto debemos valorarla como tal. Para ello, habría que considerar la posible futura comercialización o bien las posibilidades de demanda de alquiler en caso de necesitarlo. 

Se trata del activo familiar más importante. Suele suponer el mayor porcentaje de nuestros ingresos mensuales y además hay que estimar el coste de mantenimiento que también hay que tenerlo en cuenta.

        2.- PRECIO

Es un parámetro determinante a tener en cuenta, no cabe duda; pero no el precio a secas, sino la relación zona-precio.

Aunque el importe del precio puede condicionarnos la posibilidad o no de comprar, éste deber ser concluyente para exponer si estamos en condiciones de comprar, o bien, debemos inclinarnos hacia el alquiler, según nuestra situación económica, laboral etc. 

                                                     

        3.-  SUPERFICIE O DIMENSIONES

Superficie o dimensiones apropiadas a nuestra unidad familiar. En esta cuestión se suele acertar bastante por parte del cliente medio. Las necesidades de cada uno las tenemos perfectamente identificadas, si bien, sabemos que nuestras condiciones personales o familiares cambian a lo largo de los años, pero las previsiones de futuro debemos considerarlas, aunque no pueden ser determinantes.

       4.- ESTADO DE LA VIVIENDA

Aunque “a priori” parezca que este dato pudiera ser el más determinante, ya que es el espacio donde vamos a desarrollar nuestra vida los siguientes años, resulta que lo colocamos en último lugar. Nos basamos en que el estado de la vivienda es totalmente “modificable”. 

Además, el precio debe estar acorde al este estado de construcción y conservación; por tanto, debe existir un margen de precio que nos permitiría acondicionar la vivienda a nuestros gustos particulares, y más aún siendo las terminaciones, acabados y decoración lo más personal que hay en esta elección. 

Todo lo que se indica en este artículo, se detalla, dando por supuesto que la vivienda que adquirimos cumple todas las condiciones legales y de seguridad oportunas.

Si observamos alguna cuestión que nos ofrece dudas, lo más recomendable como garantía de tranquilidad, sería encargar a un profesional cualificado algún tipo de informe técnico que nos las aclare y tener la plena tranquilidad de que elegimos la mejor opción a nuestro alcance y además podemos asegurarnos de que el precio ofertado está acorde al mercado del momento. 

El asesoramiento en este tipo de decisiones suele ser muy económico en comparación con la repercusión que puede tener a medio y largo plazo. 

Se trata de una de las elecciones más importantes que hacemos en nuestra vida y se realiza, según la persona, en escasas ocasiones a lo largo ésta.

Espero que les sea de la máxima utilidad.

Alicia G

¿VOLVERÍAMOS A COMPRAR E HIPOTECARNOS?

Según las últimas publicaciones del Ministerio de Fomento, las transacciones inmobiliarias encadenan ya diez trimestres consecutivos al alza, se produce después de que la compra-venta de viviendas aumentase un 20,7% en el primer trimestre del año.

Estos datos confirman la tendencia de la recuperación del mercado inmobiliario en los dos últimos años y medio; son muy positivos para nuestra economía, pero … coincide de nuevo con un aumento de las hipotecas.

Alguien podría decir, ¿Y que tiene esto de malo?

Pues; al español medio se le puede aplicar aquella frase de “el hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra”

Yo por mi parte, he realizado un estudio de mercado de vivienda nueva por una zona concreta de mi ciudad y puedo resumirlo escuetamente en:

-   Se vuelve a comprar Vivienda Nueva sobre plano. Aunque a muchos les parezca mentira, las promociones que he analizado se han vendido entre un 70% y 100% sobre plano. Es decir, sin empezar la obra.

Esta situación me suena mucho, de cierto tiempo en que todo el mundo era comprador potencial de vivienda nueva. Teniendo la certeza de que después hipotecarían sin problemas.

Pero yo me pregunto; después de los años vividos en que hemos visto que un “tambaleo” de la economía deja sin trabajo a multitud de personas y desencadena el impago de esas hipotecas basadas en la estabilidad laboral; viendo cada día un drama familiar en telediarios, personas obligadas a abandonar su casa, con la policía en la puerta como si fueran criminales, cuando su gran delito fue el dejar de pagar la hipoteca, porque si no, tendrían que dejar de comer …

Incluso hubo un momento en que se produjeron gran cantidad de suicidios, que no era broma la situación; y resulta que, en dos, tres años, ¿La tendencia se vuelve a repetir?

A todos nos interesa la reactivación de la economía, necesaria para mantener la calidad de vida conseguida, pero:

¿Otra vez basada en la compra-venta de vivienda hipotecada? NO, por favor.

Necesitamos la activación de la economía basada en otros sectores más estables y menos dependientes del tipo de interés. Y si alguien tiene duda, el gráfico siguiente lo explica:

Llegó la crisis, allá por el año 2008, cuando se pagaba la cuota hipotecaria más alta. Entonces, los tipos de interés comenzaron a bajar y por tanto, a bajar la cuota hipotecaria hasta rondar los 500€, ahí es cuando ha llegado esta percepción de recuperación económica.

Todo esto basado en el famoso “Euribor”, cuyos últimos valores son los siguientes:

¿Soy la única que, sin entender de macroeconomía y viendo este cuadro, piensa que hay alguien que está perdiendo dinero aquí?

Alguien de verdad cree que estos datos de Euribor, que están provocando una activación de la economía ¿Se mantendrá mucho tiempo, en comparación con lo que dura una hipoteca?

Pues no, porque como en toda empresa, los datos negativos no se pueden mantener….

No me gusta opinar en negativo, pero; por los datos recabados, se puede afirmar que; esta percepción de “recuperación”; se debe al respiro que supone para muchas familias hipotecadas, la bajada de tipos de interés aplicados a sus cuotas de préstamos; y para las que hacen números con la intención de adquirir la vivienda de sus sueños, los números no suenan tan alarmantes.

Pero aquí la duda es ¿Cuánto tiempo se mantendrá esta situación de bajos intereses a los créditos?

Y lo que a mí más me preocupa,

¿Algún agente, según sus intereses; con solo un click de ratón, puede modificar la economía de nuestro país, variando el Euribor?

Mi verdadera conclusión es que el sector de la construcción e inmobiliario podría ser el “sector-motor” de nuestro país y “salvador” de la economía, siempre y cuando no fuera necesaria la hipoteca.

Alicia Gallardo

COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO, a día de hoy

Hace unos días asistí a una jornada donde participaron todos los agentes que forman parte del proceso de Coordinación Registro-Catastro, que se está realizando en nuestro país.

Intervinieron todos los agentes, Registro de la Propiedad – Notariado - Catastro y Técnicos

Como resumen puedo afirmar que quedó de manifiesto que el proceso no va a ser tarea fácil ni rápida; la dificultad radica en que la información de cada inmueble, debe tratarse de forma única y coincidente en ambos organismos, una vez se haya traducido al lenguaje propio de cada uno.

Lo explico a continuación, brevemente en los siguientes apartados:

 1.- SITUACIÓN ACTUAL

En toda nueva actuación en cuanto a modificación de fincas registrales, el Registro de la Propiedad y en un primer lugar las Notarías, nos obligan a incorporar una representación georreferenciada de la actuación sobre cartografía catastral para proceder a su Registro. 

Actualmente, no se incluyen las declaraciones de obra nueva, únicamente actuaciones que modifique la realidad de las parcelas de suelo correspondientes.
La base de cualquier representación gráfica se establece en la CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Desde el punto de vista técnico, está muy claro. Existe un inmueble físico que debemos reflejar en un plano, mediante una coordenada X y una coordenada Y, de cada uno de sus vértices y según un sistema de referencia establecido “sistema ETRS89 (sistema de referencia geodésico oficial de España)/Proyección UTM Huso 30”; una vez comprobadas sus dimensiones y localización concreta “in situ”.
Hay que tener en cuenta que la coordinación se realiza a nivel de suelo, no de construcciones.

Esta realidad debemos superponerla a la base catastral que se toma como información de partida. Si nuestra comprobación y localización se encuentra dentro de los límites de la parcela original, en un primer momento no hay problema. Los inconvenientes surgen cuando la delimitación “alternativa” supera los límites de la parcela catastral original, que conlleva una superposición con otras parcelas o bien con dominio público (vías públicas, parques….).

Este es el primer motivo por el cual la respuesta por parte de la web de catastro resulta negativa. El supuesto en el que la realidad física sobrepasa los límites de la parcela de terreno catastral.

Cabe decir, que la respuesta negativa por parte del sistema de web de catastro, no impide que se continúe con el proceso de coordinación, si bien lo relentiza y dificulta, pero no lo paraliza.

Toda esta intervención técnica hay que traducirla al lenguaje de Catastro, mediante la transformación en archivos GML. Éstos serán los que después deben modificar la realidad catastral existente e incorporar de forma telemática, como nueva información catastrada.
En otras ocasiones, están surgiendo problemas en cuanto a la información base. En ciertas localizaciones parece ser errónea y conlleva que no sea posible esa representación de forma correcta.
En esta situación, según los técnicos de catastro, conviene comunicarlo para el caso de que haya coincidencia de varias alteraciones alternativas con el mismo resultado, proceder a corregir esa base catastral errónea.

 2.- PROCESO DE COORDINACIÓN

El encargado del proceso es el Registro de la Propiedad.
Todo comienza con la comprobación y comparación de la realidad inmobiliaria con la realidad reflejada en la cartografía catastral existente y su información registral, corroborando que se trate del mismo inmueble.
La coordinación oficial, a día de hoy, todavía no se está realizando; solamente se está exigiendo la incorporación de esta información a cualquier intervención nueva, pero de momento la coordinación en sí, queda solo solicitada.
Se está realizando una prueba en la provincia de Valencia, para comprobar su efectividad antes de hacerlo de forma automática en el resto del territorio nacional.
 

3.- OBJETIVO A CONSEGUIR MEDIANTE LA COORDINACIÓN

Parece estar claro el Objetivo, y es que cada inmueble quede perfectamente identificado y localizado de forma única e inequívoca. Para ello, el Registro de la Propiedad debe seguir la siguiente máxima:

Correspondencia/Identificación/Coordinación

Si hubiera un desastre natural o catástrofe, en un determinado lugar, el sistema debería ser capaz de identificar cada finca de forma única y permitir su replanteo en el terreno.

 4.- IMPORTANCIA JURÍDICA DE LA ACCIÓN DE COORDINAR

Toda persona implicada en el proceso de coordinación, incluidos los propietarios de las fincas, debe tener en cuenta que una vez coordinada una finca por parte del Registro de la Propiedad correspondiente, pasa a tener veracidad jurídica completa. Cualquier reclamación posterior deberá realizarse en los tribunales.
De ahí la gran importancia de este proceso.
 

Espero que esta información les sea de utilidad. 

Alicia Gallardo

5 PAUTAS PARA VENDER RÁPIDO SU VIVIENDA

1.- PREPARAR LA VIVIENDA PARA POSIBLES VISITAS, DE FORMA CONCIENZUDA

a) Limpieza y olor

b) Decoración simple, minimalista y nada personalizada

c) Buscar la máxima luminosidad

c) Crear un ambiente placentero

2.- HACER SU VENTA MUY VISIBLE

a) Portales de internet

b) Cartel en la calle o portería

c) Informar a familiares y amigos

d) Contactar con una inmobiliaria de confianza

3.- FIJAR EL PRECIO

Es posible que usted tenga una idea del valor de su vivienda, sin embargo, lo más probable es que sea superior al valor de mercado, puesto que los propietarios tienden a sobrevalorar sus viviendas al tener en cuenta factores que un tercero no consideraría.

Por tanto, es necesario asesorarse externamente, puesto que el PRECIO es un FILTRO que puede hacer que su vivienda pase inadvertida entre el resto de inmueble que se encuentren en el mismo mercado.

La opción más segura es encargar una tasación a un profesional o entidad de confianza, será más objetivo. Definirá y comparará mejor los parámetros que son valorados por un posible comprador.

Si conocemos el mercado que compite con nuestra oferta podremos tomar decisiones importantes en cuanto a vender en inmueble en un mayor o menor plazo, según las circunstancias, urgencia o necesidades del propietario.

4.- SEGUIMIENTO Y DEDICACIÓN

 De nada sirve que tengamos resueltos los puntos anteriores, si una vez publicitado nuestro inmueble, nos olvidamos de estar alerta de los posibles contactos que nos pueden llegar a través de teléfono, e-mail etc. Estas gestiones se deben convertir en una dedicación importante de nuestro tiempo, puesto que el éxito depende de la eficacia en cuanto a nuestra rápida respuesta, información a posibles compradores, concertar visitas, etc…

Hay que tener en cuenta, que serán necesaria una cantidad importante de visitas al inmueble, por lo que habría que preparar previamente una guía de las mismas, para que sea ordenada y explicativa de todos los aspectos interesantes de la vivienda y dejar claro las ventajas de nuestra vivienda con respecto a otras del mercado.

5.- CERRAR LA VENTA.- 

El presente artículo está destinado a cualquier particular que no siendo parte del sector inmobiliario consiga vender un inmueble de su propiedad. Como se comenta en el punto 2, la opción más cómoda es la de encargar la venta de nuestro inmueble a una inmobiliaria. Deben ser profesionales de la venta y por tanto, ponen en práctica estos consejos, pero si la realiza el propio propietario, debe tener en cuenta que, llegado el momento, debe de “Cerrar la Venta”.

Cuando detectamos un interesado en el inmueble, una vez que lo ha visitado y comparado con otros; y nos vuelve a llamar para volver a visitar, o bien para preguntar si el precio es “negociable”, este es el momento de cerrar la venta. Ya sabemos que el interés del comprador es elevado, aunque no quiere decir, que esté hecho, si no que el posible comprador, debe haber realizado un filtro de las viviendas que le interesan y ahora vuelve a compararlas unas con otras.

En esta situación, es importante tener pensado el margen de negociación que tenemos y llegado el momento llevar la conversación al extremo del “Trato Hecho”, donde finaliza el trabajo con el objetivo cumplido.

Espero que estos consejos le sean útiles y prácticos.

Alicia Gallardo

¿Le piden una REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de su propiedad para inscribir en el Registro de la Propiedad?

Pues esto es debido a que por fin, el Registro de la Propiedad y Catastro se están coordinando, tras la aprobación de La Ley 13/2015 de 24 de junio de 2015, se ha reformado la Ley Hipotecaria y, entre otras cuestiones, obliga a describir las fincas registrales en determinadas operaciones mediante una representación gráfica georreferenciada.

¡¡Pues ya era hora!!…….. porque hay que ver los problemas que supone que estos dos organismos no manejen la misma información. 

Seguro que usted o algún conocido se ha encontrado que su inmueble tiene una descripción en Registro y otra descripción en Catastro. Y si rizamos el rizo, resulta que físicamente la finca tiene otra realidad; por tanto, pueden existir discrepancias en Registro y discrepancias en Catastro. 

Esto puede suponer un problema al titular en cuanto a seguridad jurídica, puesto que alguien puede cuestionar desde el registro o catastro si los límites de su finca son unos u otros….

Desde mi experiencia, tras haber realizado innumerables informes, mediciones y certificados de rectificación de escrituras y catastro, puedo afirmar que es la única forma de evitar problemas en un futuro, tanto a los actuales propietarios como a los posibles herederos. 

Esta es la situación actual en nuestro país; en Registro hay unos datos y en Catastro hay otros; y como puede ser?? Pues lo es … era muy necesaria esta coordinación entre ambos organismos para ordenar el "caos" de inmuebles que existe, sobre todo en inmuebles de una cierta antigüedad. 

El origen de estas discrepancias casi generalizadas en las escrituras antiguas, parte de que la Inscripción Registral es una descripción literaria, donde yo me he encontrado frases del tipo “sin sujeto a medida”, “mil metros de terreno aproximadamente”, “varias habitaciones y servicios” “terreno de ensanche sin determinar”, así como la utilización de otras medidas de superficie, que variaban según la localidad, como es el caso de las “fanegas”. 

Estas imprecisiones o errores de partida, se iban arrastrando conforme la escritura del inmueble se iba transmitiendo, ya que nadie se molestaba en rectificar, sobre todo porque estaba en la mentalidad de la mayoría de que cuanto menos describiera la escritura, menos impuestos se pagarían….

Pues bien, con el tiempo se unió un organismo que nace con el objetivo de “Recaudación” por parte de la administración pública, y toma como partida una información gráfica y no escrita. Catastro genera su base de datos mediante fotos aéreas, atribuyendo una descripción física y superficies a cada finca; claro que la precisión de las mediciones, se puede poner en duda todo lo que queramos. 

Los profesionales que nos hemos dedicado a estos quehaceres de adaptar la realidad registral a la física, las vistas aéreas nos dieron mucha luz, sobre todo en situaciones de inmuebles irregulares a los que incluso era dificultoso su acceso, pero visto desde el cielo, solventaba muchas dudas. 

Pero aquí nació el problema; el intentar relacionar una finca registral (documento escrito, identificado con finca registral, inscripción, tomo, libro y folio) con finca catastral (imagen aérea de un perímetro, identificada mediante referencia catastral). Todo acierto entre ambas informaciones era fruto de la casualidad. 

Estas situaciones las he estado comprobando en mi día a día a lo largo de toda mi vida profesional. Han sido incontables las veces que en un informe de valoración, he indicado que existen discrepancias entre la realidad física e información registral y existen discrepancias entre realidad física y descripción catastral. Aunque siendo sincera, muchas mas ocasiones, han sido las discrepancias en la realidad registral, que en definitiva es la “Realidad Legal”. 

De ahí la importancia de que los propietarios se preocupen de actualizar esta situación, para evitar que en un momento dado, se ponga en duda cual es exactamente su propiedad y tengan que demostrarla incluso en los tribunales. Como suelo oír de mis clientes mas mayores “Quiero evitar problemas a mis herederos”.

La mayoría de los propietarios, no se dedica a realizar estas modificaciones hasta que no se presenta una compra-venta o sucesión de la finca, o bien les llama la atención una subida en su recibo IBI (Impuesto de bienes inmuebles).

Ahora parece que estos dos organismos quieren ir de la mano y a mi parece toda una necesidad. Para ello, empiezan pidiendo que todas las fincas que se modifiquen en registro, se incorpore una descripción gráfica geo-referenciada en formato GML de la misma y así unir ambas informaciones, escrita y gráfica. 

Para ello, los técnicos tras la comprobación de la finca “in situ”, procedemos a elaborar su planimetría en formato GML, subir a la web de catastro mediante acceso con autentificación, y el mismo sistema te devuelve una respuesta en positivo o negativo de que la actuación se ha realizado correctamente, para así el Registro cuente con la confirmación pertinente para inscribir la finca tal cual a la realidad física.

Pues nada …..Vamos a GEORREFERENCIAR ESPAÑA que hacía falta!!!!!!

Alicia Gallardo